海景会产生多大的价差？看6年数据细思恐极【中国顶豪动态164期】

一隅水景在不动产中的权重有多大？

在2012年全球奢侈地产就说过，深圳临水豪宅价值终将会因为开发殆尽而爆发。果不其然，2017年华侨城纯水岸3亿临湖独栋成交，后续1年竟然拉动片区出现147%的爆发式增长！

如今，深圳中心城区不仅湖泊资源极度稀缺，湾海资源也步入了高度稀缺的阶段。看看过去6年价格的变化，再想想未来临海项目价值会经历怎样的量变与质变？细思恐极。

1

 海景vs非海景项目 

 6年时间价差拉大2.3-3.5万元/㎡ 

玩股票玩到最后，不外乎看资金量与人心浮动。这点对于顶级不动产，同样适用。

以前深圳还有可开发的湖泊时，没人会觉得它弥足珍贵。2012-2016年，深圳还有伍兹公寓、阳光海滨花园、曦湾天馥、恒裕滨城、翡翠海岸等海景项目可售时，很多海景项目简直就是“贱卖”。

到了现在，当年多花一点点钱买的海景项目，赚得不要太爽。

不多说，看数据。

也就是说，这4个项目收益率分别是：

• 阳光海滨花园（部分海景）：344%

• 绿海湾（部分海景）：300%

• 雍景湾（非海景）：271%

• 湾厦海境界（非海景）：256%

所以，海景vs非海景项目，现在已经有了一条明显的“鸿沟”。如下图，蛇口深圳湾片区新老一线临海、一二线海景项目二手成交价格平均比近海无海景项目高出3.8万元/㎡，比上述项目价差更大。

未来，这价差仍将会持续扩大。

因为时候到了。

但什么时候质变，可能还缺点契机。

2

 深圳不动产进入“后湾区时代” 

粤港澳大湾区提出来还没多久，不动产就已经进入“后湾区时代”了？事实上就是这样的。归结为3大特征：

① 湾区豪宅受稀缺性影响而水涨船高。

② 受国际化进程影响，产品正在剧变。

③ 受湾区规划影响，国际湾区生活方式降临。

① 大湾区时代，湾区豪宅正加速减少

从前海一路数到福田，一线临海的住宅项目有几个？有一二线海景的又有几个？真的是掰手指都可以数得出来了——半岛城邦、太子湾（估计2022年卖）、东角头地块（还没动）…嗯，基本就找不到其他的了。蛇口渔港旧改没有住宅指标，前海桂湾、前湾沿海也木有。

在海景项目极度稀缺的背景下，如果出现超高总价/单价的顶层复式成交，那极有可能带动周边房源出现跳跃式增长，就像纯水岸一样样。

② 产品加速向国际靠拢

2017年8月，华润深圳湾悦府二期开盘，推出约105㎡一房、约160㎡二房及约229㎡三房，无论成交量还是产品特征都震惊湾区。对于如此大面积的一二三房，很多人难以理解。

其实，在深圳这样的高层产品特征并不是悦府首创，而是受老外生活方式及需求催生的。

2004年兴起的蛇口泰格公寓的产品即由约55-68㎡单房公寓、约94㎡一房一厅、约118㎡二房及约140㎡三房组成，日租765-2898元不等。这类产品一开始主要为了满足外籍中高层的需求，但随着时间的推移、深圳国际化程度不断提高，也逐步受到前卫的海归派、创二代等人群追捧。

2018年，在湾区海景项目奇货可居的背景下，百万大盘半岛城邦即将推出其四期，也开始采用了这样的国际化产品结构。

半岛城邦四期主力产品结构：

• 约88㎡一房一厅

• 约113-117㎡二房

• 约135㎡三房

个中原因，主要有三：

一来，受前海蛇口自贸区经济与外资高速增长影响，满足外籍人士高端居住需求。（2017年，前海蛇口注册企业实现增加值2030亿元，增长43.4%；实际利用外资增长16.9%，占深圳全市的60.09%）

二来，受深圳海归持续暴增影响，满足创二代需求。（截至2017年底，深圳累计引进留学人员近10万人，已经连续3年增长40%以上。2017年增幅甚至高达74.2%。这部分人群，有相当部分为来自全国各地的创二代人群。）

三来，受独角兽企业、外企加速布局深圳湾影响，满足创新型人才需求。（2017年，ARM（中国）总部、空客（中国）创新中心等相继落户南山，今日头条租用来福士广场1.2万㎡、富士康租用荣超总部大厦4万㎡、WeWork租用华润置地约2万㎡…）2017年，深圳写字楼吸纳量达到了创新高的76.75万㎡，而南山未来5年约492万㎡的增量，无疑给市场留下极大的想象空间。

当然，还有项目本身的现实愿意——截至目前已有39国友人居住在半岛城邦。

而这一批针对的国际友人、海归派、创二代的喜好与需求的产品，却又刚好为想要入手一线临海项目，进入顶级豪宅圈的人们提供了低总价的选择。毕竟现在在湾区，2500万几乎都没啥新房可买。

③ 国际湾区生活方式正加速形成

如果说过去四十年蛇口用国际化氛围留住了这批外籍人士，那么现在蛇口打造的一切将让深圳真正兑现湾区生活价值。

根据深圳交委2017年12月公布的《深圳市海上休闲与客运码头专项规划》(征求意见稿)，深圳湾至机场一线，码头数量将有现有的3个（太子湾、妈湾、机场）增加至6个（增加姑婆角、前海、大铲湾3个）。其中，姑婆角码头、前海码头、大铲湾码头、机场码头既是出海旅游码头，也是公共游艇码头。

这批公共游艇码头的设立，可谓意义重大。要知道，珠三角的游艇俱乐部码头都是私企，会籍费和停泊费最低一年四五十万元。而公共码头停泊费用可能一年才一两万元，一般家庭都能接受。

2015年，美国人均游艇保有量25人/艘，香港600人/艘，深圳4万多人/艘（却已是大陆第一）……随着公共游艇的建设与投入使用，这一切将会有质的改变。

而姑婆角码头所在的半岛城邦项目，将会成为深圳首个集豪宅、临海商业、办公、学校、客运码头、游艇码头等于一身的“湾区进海生活项目”，兑现真正的湾区生活方式。

3

 “后湾区时代” 

 半岛城邦四期兑现国际湾区生活方式 

从2006年至今，见证了并印证了深圳湾区价值变化的半岛城邦，三期以来一直戴着房价增长10倍多、深圳首个“千亿市值大盘”、开盘成交“世界纪录”等系列光环。如今，又再携稀缺性、湾区利好、国际湾区生活方式而来，重塑世界公民生活蓝本。

四期以“璞域”为名，寓有真正国际湾区生活的返璞归真。所以，四期不再是以住宅为主导的一期，而是兑现整个百万大盘价值及湾区进海生活方式的一期。其占地面积5.9万㎡，建筑面积16.2万㎡，规划有3栋超高层住宅、1栋综合楼以及49个商业盒子。

半岛城邦商业盒子群落设计，以社交性、场景化、社群化为设计关键词，旨在把商业当成艺术馆来做。这一点，不仅与传统商业形成明显的差异，也更加契合高度国际化的蛇口的未来生活需求，呈现“左手咖啡，右手世界”的生活场景。

等它建成后，你会发现你想要的真正进海生活方式，真的在半岛城邦竟然提前兑现了。街上的艺术、岸上的咖啡、海上的游艇，悉尼情人港和地中海的生活方式也不过如此。

所以，璞域“以世界为域，重塑世界公民的生活蓝本”这句广告语，并不是空喊的一句口号，而是基于外部生活方式利好与内部生活方式打造而凝练的语句。大气且平实。

然而，整个4期留给市场的机会并不多，总共只有3栋海景超高层，88-135㎡的1-3房主导。这不仅是深圳可预见的一线海景项目海景房源最佳的门槛机会，也是有着极高增值潜力的产品。

曾经创造无数奇迹的半岛城邦，在湾区海景豪宅极度稀缺的现在，在湾区生活方式加速兑现的当前，这一期还能不能为深圳豪界创造更多的历史？没有什么比这个更值得期待了。

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